Какви са правата и задълженията на домоуправителя, нормативната база и видовете управление и поддръжка на жилищния сграден фонд.
Статия от поредицата „Управление на многофамилни жилища в България“.
Всеки жилищен фонд трябва да бъде управляван и поддържан, за да се съхрани във времето и да се повиши стойността на жилищата.
Домоуправителят трябва
- да отговаря за управлението и поддържането на етажната собственост и да познава състоянието на общите части – експлоатация, текуща поддръжка, аварийни ремонти и др.;
- да разпределя дължимите от обитателите суми, да сигнализира и да се обръща към институциите при необходимост;
- да регламентира отношенията между собственици, наематели и ползватели – чрез правилник за вътрешния ред;
- да има комуникационни умения и да умее да управлява междуличностните отношения.
Права на домоуправителя
- да изпълнява решенията на общото събрание (ОС);
- да следи за спазването на вътрешния ред и да налага предвидените санкции, ако той бъде нарушен (напр. при завземане на общи части в разрез с правилника);
- да получава информация от АГКК или от общината за площта на търговските обекти в етажната собственост (ЕС) и придадените към тях складови помещения;
- ако собственик, ползвател или обитател не изпълни решение на ОС – да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК;
- да определя идеалните части според информацията, предоставена от собствениците или съответните органи;
- да представлява собствениците пред съда по дейности, свързани с управлението на ЕС;
- да съхранява протоколната книга, книгата за приходи и разходи, кореспонденцията, плановете и техническия паспорт на сградата;
- да представлява ЕС пред органите на местната власт и други правни субекти;
- да използва средства от фонд „Ремонт и обновяване“ при аварийни ситуации, които изискват незабавна намеса;
- да предоставя информация за броя на вписаните кучета на областната дирекция по безопасност на храните;
- да съдейства между съседите, когато някой е ощетен (напр. при наводнение от горен етаж).
Задължения на домоуправителя
- да привежда в изпълнение решенията на ОС;
- да следи за спазването на Правилника за вътрешния ред, приет от ОС;
- да създава и поддържа книгата на етажната собственост;
- да изготвя годишен бюджет за управлението, ползването и поддържането на общите части;
- да съставя годишен план за ремонти, преустройства и реконструкции в сградата и отчети за изпълнението им;
- да уведоми общинската администрация за избора си и да предостави данните си;
- своевременно да уведомява собствениците, ползвателите и обитателите при писмени уведомления от електроразпределителните дружества, ВиК, „Топлофикация“ и др.;
- поне веднъж годишно да свиква ОС, да отчита свършената работа и да предлага план за следващата година;
- да определя размера на месечните вноски за общите разходи, съразмерно с дела на всеки в общите части;
- при избор на нов домоуправител – да предаде с протокол документите, паричните средства, банковите карти (ако има) и отчет за дейността си за изминалия мандат.
Нормативна база
- Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС), в сила от 01.05.2009 г.
- Образец на Книга на етажната собственост по чл. 7, ал. 7 от ЗУЕС, утвърден със Заповед № РД-02-14-1256/11.05.2012 г.
- Образец на Примерен правилник за вътрешния ред в етажната собственост по чл. 11, ал. 5 от ЗУЕС, утвърден със същата заповед.
- Образец на Споразумение за създаване на сдружение на собствениците по чл. 28, ал. 3 от ЗУЕС, утвърден със същата заповед.
Видове управление и поддръжка на жилищния сграден фонд
Управление на жилищата
- Планиране и остойностяване на необходимите дейности – краткосрочно и дългосрочно.
- Събиране и разплащане на средствата за поддръжка.
- Счетоводство – бюджет, периодични отчети, съхранение и поддържане на досието на сградата.
- Създаване и актуализиране на база данни за жилищата въз основа на проектната документация.
- Възлагане на дейности по поддръжка – проверки, текуща поддръжка и планови ремонти.
Поддръжка на собствеността
- Планирана и превантивна поддръжка.
- Аварийна и ответна поддръжка.
- Отложена поддръжка.
Източници: upravlenienaimoti.com, domino.vks.bg, trudipravo.bg, cpdp.bg, pravatami.bg, pmg-consult.eu
Поредица „Управление на многофамилни жилища в България“:
Източник: А4 творчески колектив